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不動産の売却をお考えの方へ|売却後も住み続けたい「リースバック」

不動産売却におけるリースバック(正式名称:セル&リースバック)は、売却後も現居に住み続けたいとお考えの売主様に最適なプランです。将来的には買い戻しも可能なので、近々に現金が必要といった方にもおすすめです。こちらでは、島田市で不動産売却・買取・任意売却を手がける北川不動産がリースバックについてご紹介します。

暮らしそのまま!リースバックについて

暮らしそのまま!リースバックについて

リースバックとは、売主様と買主様との間で、売却した不動産のリース契約する仕組みのことです。売主様は、ご自身の家を売却しつつも、住み慣れた家での生活をそのまま維持できます。

不動産物件を購入される方のなかには、それを投資と考える方もいらっしゃいます。こうした方にとって、借主がはじめから決まっているリースバック物件とは、言わば“借主付きの収益不動産”。非常に大きなメリットがあると感じてもらえます。

以下からは、買う人にも売る人にも魅力的なリースバックのメリットと、利用時の注意点を解説していきます。

リースバックのメリット

メリット1 今の家に住み続けたまま不動産売却

メリット1.今の家に住み続けたまま不動産売却

冒頭でもご紹介したとおり、リースバックの最大の魅力は「今の暮らしを維持しながら不動産を売却できる」点にあります。同居人の制限はなし。引っ越しの必要もありませんから、子どもを転校させる必要もありません。引っ越し費用についても削減できます。

また、今の家に住み続けるということは、周りの人に変化を見せないということにもつながります。実際は不動産売却をしているにもかかわらず、その事実がご近所の方などに漏れる心配もありません。

なお、リースバックは仲介売却だけでなく、任意売却でも利用可能です。競売にかけられるよりも高額で売却できる可能性が高く、残債の交渉も可能。場合によっては、次の住居を心配せずに住宅ローンを一括返済できるでしょう。

メリット2 売却代金の使い道は自由

メリット2.売却代金の使い道は自由

現金が必要となった場合の対処には、いくつかの方法があります。なかでも、銀行からの借り入れはもっとも一般的な手法と言えるでしょう。しかし、銀行借入の場合はお金の用途に制限があります。万が一、決められた用途以外にお金を使えばローン契約違反になってしまうことも。この場合、一括返済を求められる可能性もあります。

一方、リースバックはあくまで不動産売却です。どこかから借入をしているわけではありません。そのため、売却額は自由な用途に充ててしまって結構です。また、その内容を買主様や不動産会社に報告する義務もありません。

メリット3 無担保ローン総量規制の対象外

メリット3.無担保ローン総量規制の対象外

銀行ローン以外にも、資金の調達方法はいくつか存在します。なかでも、無担保ローン(カードローンなど)は手軽な方法のひとつと言えるでしょう。最近は用途自由なものもあるため、さらに便利になりました。

しかし、無担保ローンには裁量規制という制限がかけられており、原則年収の1/3までしか枠を得られません。つまり、年収が600万円あったとしても、借り入れできる限度額は200万年まで。ある程度まとまった現金が必要なシチュエーションですと、この上限額は少し心許ないかもしれません。

一方、リースバックの場合は借入ではないため、無担保ローンの総量規制には該当しません。すぐにある程度の現金を用意しなくてはならない、といった際には強い味方となってくれます。

メリット4 将来的な買い戻しも可能

メリット4.将来的な買い戻しも可能

現金が必要なのは一時的なものであり、できれば最終的に不動産を買い戻したいというニーズにも、リースバックは対応します。この場合は、事前にリースの年数と買い戻し期限を決め、そのタイミングまでに売主様が資金を確保することが重要です。

また、買い戻しにもいろいろなシチュエーションがあります。たとえば、将来的にお子さんがローンを組んで不動産を買い戻すといったことも可能です。ただし、買い戻しの際は売却額より額が高くなるのが一般的なのでご注意ください。

リースバックを利用する際の注意点

【売却価格】仲介売却よりも安くなる?

【売却価格】仲介売却よりも安くなる?

多くの場合、リースバック適用の不動産を購入するのは投資家のお客様です。投資商品として購入されるため、一般的に売却額は安くなります。なお、住居用物件の相場に合わせて市場に出すこともできますが、こうした商品は投資対象になりにくく、売れ行きがよくありません。このように、リースバックを利用する際には、仲介売却に出した場合との比較をしてから決断をするようにしましょう。

【月々のリース料】住宅ローンより高くなる?

【月々のリース料】住宅ローンより高くなる?

売却後、売主様は投資家のお客様に対してリース料(家賃)を毎月支払う必要があります。この際、気をつけなくてはならないのがその金額です。リース料は周辺の賃貸物件の相場とはなりません。一般的には「売却価格×利率÷12ヶ月」という計算式が用いられます。つまり、売却価格が高ければ、その分毎月の家賃も高くなるのです。結果として、住宅ローンの返済額より高くなってしまうケースもあります。

【定期借家契約】借り手が弱い立場になる?

リースバックでは、「定期借家契約」を用いた賃貸契約が結ばれるのが一般的です。これは、契約期間後に一度契約が終了する性質を持ったもので、再契約ができなければ家から退去しなくてはなりません。賃貸物件によく用いられる普通借家契約に比べると借主不利の契約となるため、トラブルなどがあればそれが退去につながる可能性があります。

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