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不動産売却の基礎知識|売却を成功させるポイント

不動産売却を成功に導くためには、売主様ご本人の心構えや工夫、そして不動産会社選びが重要です。島田市で不動産売却・買取・任意売却を手がける北川不動産が、不動産売却成功のポイントについてご紹介します。

不動産売却成功のために売主様ができること

売却成功のために覚えておきたい3つの心構え

不動産売却は売主様ご本人の心構えひとつで成功率が大きく変わります。以下では、不動産売却の際に覚えておきたいポイントをご紹介します。

売買成約における買主様の存在

売買成約における買主様の存在

不動産売却において、買主様は欠かせない存在です。売主様にとっては“お客様”であるとも言えるでしょう。そのため、「家を売ってやる」といった態度で臨んでは交渉もまとまりません。大切なのは「この人は高額を出して自分の希望を叶えてくれる人なんだ」と思うこと。“買って頂く”というスタンスを心がければ、より良い不動産売却につながるでしょう。

売却理由はポジティブに

売却理由はポジティブに

買主様は不動産の売却理由に敏感なものです。特別な理由がなかったとしても「何らかのトラブルがあったのではないか?」と思われてしまう可能性も少なくありません。こうした不安を拭い去るためにも、事前に前向きな売却理由を考えておきましょう。たとえば間取りが使いにくかったり、広さが足りなかったりしていたとしても、それをそのまま伝えてはいけません。あくまで「自分たちのライフスタイルには合わなかった」といった表現を用いるのがポイントです。

自分しか知らない不動産の魅力を再確認

自分しか知らない不動産の魅力を再確認

不動産の魅力はそこを買い、住んでいた方が一番よく知っています。だからこそ、不動産の良いところをご自身で振り返ってみましょう。まずは購入時のことを思い出してください。どこに魅力を感じて、購入を決断したのでしょうか? また、住んでいて便利だったところや、気に入ったところも考えてみましょう。これらをまとめたメモは、不動産の重要なセールスポイントです。内覧時に購入希望者様へ伝えるのはもちろん、不動産会社とも共有して販売活動に生かしましょう。

査定評価で見られるポイントとは?

不動産の査定では、実勢価格(過去の取引額)だけでなく、それぞれの建物や土地の実際の姿が判断材料になります。そのほか、周辺環境などもチェックの対象です。以下は、一般的に「好条件」と言われている不動産のポイントです。

  • 周辺環境:商業施設や交通機関、学校、病院など、生活に必要なものが揃っている
  • 日当たり:南向きのひな壇といった場所にあり、日当たりが両校
  • 土地の方位:南道路に面している角地
  • 土地の形:長方形に区画されている土地
  • 間口は幅員:5〜6mの道路に面している
  • 社会的状況:増税前など、買い手の需要が高まっている

悪条件=低評価とは限らない?不動産が持つ“本当”の魅力とは

不動産にはひとつとして同じものはありません。そのため、先に挙げた条件に当てはまらなければ必ず低評価になるとは言えないのです。

たとえば、道路に面していない土地に立つ家で考えてみましょう。確かに利便性の意味では劣るかもしれませんが、一方でプライバシーを保ちやすいのはメリットです。また、道路からの騒音などとも無縁でしょう。

このように、悪条件は考え方ひとつで好条件にもなりえます。大切なのは、不動産が持つ魅力に気づき、それをアピールすること。当社では、査定の際にしっかりと不動産の持つメリットを発見し、販売活動に生かしていきます。

売却額を高くするためにできる工夫

売却額を高くするためにできる工夫

不動産売却では内覧の際の印象が、その後の売却額に大きく影響します。そのため、購入希望者様が訪問される前には、ご自宅の清掃やメンテナンスを済ませておきましょう。以下は、とくに注目されやすいポイントです。

臭い

生活臭やペット臭は、そこに住むご本人だとなかなか意識できないもの。しかし人によっては不快に感じられる場合もあります。清掃をしっかり行いつつ、なかなか臭いが取れないようであれば業者に依頼するのもおすすめです。

水回り

トイレやキッチン、お風呂といった水回りが汚れていると不潔な印象を与えます。水垢やカギ汚れなどはできる限り取り除いておくようにしましょう。

インテリア

インテリアの配置も内覧では非常に重要です。購入希望者様が居住イメージを抱きやすく、「この家に住みたい!」と思ってもらえるようなレイアウトを目指してください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

当社では内覧時に向けた対策アドバイスも行っております。購入希望者様に好印象を持ってもらえるようなアイデアをご提案しておりますので、ぜひご相談ください。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産会社の選びのチェックポイント

基本的な資格を確認する

基本的な資格を確認する

不動産会社選びでもっとも基本となるのが、宅地建物取引業の免許確認です。この資格を取得していない無免許業者との取引は絶対に避けましょう。免許の有無は、地域の行政庁で無料閲覧できます。なお、ここには過去の実績や行政処分歴なども明記されているので、ひとつの判断材料にもなりえます。

不動産会社の得意な分野を確認する

不動産会社の得意な分野を確認する

一口に不動産会社といっても、業務内容はさまざまです。賃貸業務を中心に行っている会社よりも、不動産売却を数多く手がける会社のほうが実力は上で然るべきでしょう。このように、不動産会社ごとの得意分野を見極めるのは非常に重要です。販売実績などをホームページ等で確認し、不動産売却を主とする会社を選びましょう。

販売活動の積極性を確認する

販売活動の積極性を確認する

不動産売却における販売活動は、会社ごとに内容が異なります。熱心で活発な販売活動をする不動産会社であれば、売却成立も早くなるでしょう。なお、販売活動の内容は多くの場合、担当者に一任されます。査定や打ち合わせの際に接してみて、信頼の置ける担当者かどうかを判断しましょう。

お客様第一の視点を持っているか確認する

お客様第一の視点を持っているか確認する

不動産売却は多くの方にとって大きな決断です。人生を左右するような取り組みであるからこそ、親身な対応をしてくれる担当者に相談をしたいところ。しかしなかには、お客様よりも自社の利益第一で営業を行う不動産会社もないとは言い切れません。常にお客様第一で、時間をかけたヒアリングや、ていねいで分かりやすい説明をしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産売却でよくあるトラブル

不動産売却では、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。これを回避するのも、不動産会社の役割のひとつ。以下では、不動産売却でよくあるトラブル例をご紹介します。

契約締結後も安心はできない?契約解除トラブル

契約締結後も安心はできない?契約解除トラブル

売買契約を済ませた後に、契約解除を要求される買主様が稀にいらっしゃいます。しかし売主様側からすれば、これを簡単には容認できません。そのため「履行の着手」を理由として対立が発生。結果として、トラブルに発展してしまいます。

なお、もしも契約が解除されてしまった場合であっても、一度は売買契約が成立しているので不動産会社への仲介手数料は取り戻せません。結果として、再度販売活動を開始することになるため、時間も手間も費用も倍になってしまうのです。こうした事態を回避するためにも、調整能力の高い不動産会社を選んでおくのが大切です。

売却後にも続く瑕疵担保責任!事前の共有が大切

売却後にも続く瑕疵担保責任!事前の共有が大切

売却後の不動産に瑕疵(かし:住宅の欠陥)が見つかると、その責任は売主様が被ることになります。これを避けるために、売買契約には瑕疵担保免責特約を付けるのが一般的です。しかしこの条項には「売主様が瑕疵をしらなかった場合」という条件が付きます。つまり、瑕疵を知った状態での売却の場合、特約は無効になります。

免責特約のあるなしにかかわらず、不動産の瑕疵は包み隠さず共有するのが大切です。買主様が瑕疵を確認していればトラブルも避けられるでしょう。また、こうした情報は必ず不動産会社にも伝えておくようにしてください。優良な不動産会社であれば、しっかりと瑕疵を踏まえた販売活動を行ってくれます。

不自然な高額査定!不動産会社がトラブルの元凶に?

ここまでは買主様と売主様との間で起こるトラブルをご紹介してきました。しかし残念ではありますが、不動産会社が原因となるトラブルも実際に発生しています。

不動産会社のなかには、契約欲しさに市場相場を無視した高額査定を行っているところが存在しています。売主様としては、ご自身の不動産が高く評価されたて悪い気はしないでしょう。しかし、相場より高い不動産を売り出したとしても、買主様はおろか問い合わせすら獲得できない場合がほとんどです。最終的に、仕方なく値引きを繰り返して、相場以下の売却額となることも少なくありません。

査定額は不動産会社の能力を確かめるひとつの指標です。同時に、不動産会社の誠意も推し量れる材料と言えるでしょう。不自然な高額査定ではなく、市場相場や地域特性を踏まえた“適切価格”を提示してくれる不動産会社は、信頼が置けると言えます。

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