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不動産の売却をお考えの方へ|ローン返済が難しい「任意売却」

住宅ローンの返済が苦しくなってき、もしくは滞納をしている場合は、お早めに島田市の北川不動産までご相談ください。そのままの状態を放置すると、不動産が競売にかけられてしまいます。今後の生活を見越し、できる限り高く不動産を売却するためにも、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは?〜特徴や可能期間を解説〜

任意売却とは?〜特徴や可能期間を解説〜

住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、銀行は抵当権に従って不動産を差し押さえ、競売にかけます。競売では市場価格よりも安い価格で不動産が売り出されることになり、落札されればもう取り戻すことはできません。また、競売は裁判所の主導によって手続きが行われるため、売主様の意思を反映できなくなります。

このように、競売はあらゆる面で「売主様不利」の売却方法です。こうした状況を避けるためには、任意売却を活用しましょう。一般市場での不動産売却となるため、競売よりも有利に事を進められます。

徹底比較!競売と任意売却の違い

任意売却には競売にないメリットが多数あります。それぞれの特徴を、項目ごとに比較していきましょう。

競売 任意売却
売却価格 市場相場の5〜7割程度と、かなり低い価格設定となる。 一般市場での売却となるため、相場に近い価格が期待できる。
ローン残債 多くの残債を抱えることになり、今後も無理な返済が続く。 競売よりも高額で売却できるため、残債を大きく減らせる。
返済方法 返済方法の交渉は不可。厳しい支払いを続けなくてはならない。 交渉次第で、無理のない返済額への変更が認められる。
プライバシー 新聞やネット上に広告が掲載され、周りの人に知られる可能性がある。 任意売却の事実を周りに隠しながら進められるのでプライバシーが守られる。
立ち退き 落札者の都合次第で、立ち退きを強制される場合がある。 交渉次第で期日を設定可能。強制立ち退きになることはない。
引っ越し 引っ越し資金の捻出が難しい。 交渉次第で引っ越し代を捻出できる可能性がある。
今後の生活 今後の生活を再建する金銭的・精神的余裕がなくなる。 今後の生活に向けた準備金などを用意できるため、再見の目処が立つ。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ご相談はお早めに!任意売却に対応できる期間

任意売却は競売が始まる前までに実行しなくてはなりません。また、手続きなどにも時間がかかるため、以下の時期を参考に、できるだけ早いご相談がおすすめです。

任意売却の可否 状況
ローン滞納前 なんとか滞納は避けられているものの、ローン滞納目前。任意売却を検討し、早めのご相談をおすすめします。
滞納1〜3カ月 住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状などが届きます。このまま放置を続けると、競売にかけられてしまいます。
滞納4カ月 裁判所から競売の開催通知が届きます。ここから4〜5カ月後には競売が開始されます。
滞納5カ月 裁判所から競売の執行官が訪問し、家の写真などを撮影していきます。任意売却の成功率もかなり低くなります。
競売開始 × 競売が開始されてしまったため、任意売却はできません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

離婚と不動産の売却について

離婚と不動産の売却について

何らかの事情により離婚を余儀なくされたご夫婦には、財産分与という大きな課題が残されます。これは、二人で築き挙げた財産を、離婚を機に分配するという手続きです。共有財産が現預金のみであれば、そこまで大変なものではありません。しかし、物理的に分割ができない不動産は、売却による現金化で対応するのが一般的です。以下から、離婚と不動産の売却に関するポイントや注意点をご紹介します。

結婚後に購入した不動産の場合

結婚後に購入した不動産の場合

財産分与は、夫婦が築きあげた財産の分けるという考え方が基本です。そのため、たとえば旦那様が結婚前から所有していた不動産は共有財産に当たりません。あくまでも、結婚後に購入した不動産のみが財産分与の対象となります。

なお、どちらが多くお金を出しているかや、収入の違い、名義といった点は考慮されません(一部、一方の親が頭金を出しているような場合は除きます)。不動産の購入費が、夫婦の生活資金のなかから出ていれば、それは夫婦の共有財産と見なされます。

財産分与は原則1/2

財産分与は原則1/2

財産分与の割合は、財産形成に関わる貢献度で決まります。しかし、その割合は1/2とされるケースがほとんどです。たとえば奥様が専業主婦で、収入は旦那様の稼ぎのみだったとしても、貢献度は同じ程度と判断されます。

例外としては、旦那様が医師で、医院を経営しているなどの場合です。資産が数億円にものぼり、かつ奥様が専業主婦であったケースなどでは、貢献度の割合が1/2ではなくなることがあります。

住宅ローンが残ってしまっている場合の考え方

離婚に際して重要になるのが住宅ローンの問題です。すでにローンを完済していれば、売却額をそのまま分けるのみ。しかし、残債があった場合は、状況に応じた対応が求められます。

アンダーローンの場合

不動産の時価よりもローン残高の方が小さい状況をアンダーローンと言います。この場合は、不動産の売却額からローン残債を差し引き、残り分を分ける形になります。

オーバーローンの場合

不動産の時価よりもローン残高の方が大きい状況をオーバーローンと言います。この場合、不動産の資産的価値はゼロと考えられ、財産分与に該当しなくなります。不動産の扱いは、夫婦間で相談をして双方が納得できる形を探していくことになります。

離婚に際する不動産売却は北川不動産にご相談ください

離婚に際する不動産売却は北川不動産にご相談ください

このように、離婚に関連する不動産売却にはさまざまなケースが存在します。当社では、それぞれのお客様のお話を伺った上で、適切なご提案を差し上げます。不動産の財産分与でお困りの方は、ぜひご相談ください。

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