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不動産売却の基礎知識|査定方法・媒介契約・諸経費

不動産売却にはさまざまな基礎知識が必要です。このポイントを抑えることで、スムーズかつ計画的な不動産売却が進められます。こちらでは、島田市で不動産売却・買取・任意売却を手がける北川不動産が不動産の査定方法や媒介契約、諸経費・税金についてご紹介します。

査定方法について

査定方法について

不動産査定にはいくつかの種類が存在します。もっとも手軽で、かつ提出までの期間が短いのが簡易(机上)査定です。一方、精度の高い査定額を知りたい方は、現地確認査定、もしくは物件訪問査定をご依頼ください。以下は、それぞれの査定内容です。

簡易(机上)査定

お客様からの情報と周辺地域における過去の取引実績・事例を基に、概算の売却価格を算出する方法です。あくまでもおおよその価格となるため、そのほかの要素(リフォーム歴や実際の状況)で価格が変動する可能性があります。「ひとまず、だいたいの売却額をすぐに知りたい」といった場合にご利用ください。

現地確認査定

土地や建物の外観、周辺環境および、役所での物件調査や過去の取引実績・事例を基に調査を進め、売却額を算出する方法です。現地までスタッフが参りますが、室内にお邪魔することはありません。一方で、簡易査定に比べて精度の高い結果が得られます。多忙な方におすすめの査定方法です。

物件訪問査定

現地確認査定の内容に室内確認を加えた手法です。お部屋の状況や設備等を踏まえた、精度の高い査定額をご提案いたします。実際の売却額にも近くなるため、正確な資金計画を建てたい方におすすめです。なお、事前に日程の調整が必要になりますので、ご都合の良い日時をご連絡ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

TOPICS「高すぎる査定価格には注意!3つのポイント」

TOPICS「高すぎる査定価格には注意!3つのポイント」

不動産査定は、その担当者の実力や誠実さが分かるリトマス試験紙のようなものです。もしも査定額や項目に不審な点があれば、その根拠について質問をしてみましょう。とくに、市場相場を無視した高額査定を提出してくる会社には注意が必要です。以下は、査定価格の根拠を確認する際にチェックしたいポイントです。

ポイント1.参考物件と件数

ポイント1.参考物件と件数

類似物件の取引事例を参考にした算出方法のことを「取引事例比較法」と呼びます。ここでのポイントは、いかに多くの類似物件を参考にしているか。さらに、最新の事例を持ち出しているかもチェックしましょう。少なくとも3〜5件、数カ月以内の類似取引を参考にしてほしいところです。

ポイント2.個別性を考えた評価

ポイント2.個別性を考えた評価

不動産にはそれぞれ個性があります。たとえば適切なメンテナンスがなされていれば、プラス評価になるべきでしょう。また、防音室があるなどの付加価値についても、相応の評価がなされているかを確認してください。これらは決して大幅な査定額アップにはつながりませんが、担当者がどこまで細かく査定をしているかの判断材料となります。

ポイント3.競合物件の考慮

ポイント3.競合物件の考慮

査定額算出の際には、類似する競合物件の存在を考慮する必要があります。適正な価格が算出できていたとしても、それより安い競合物件が市場に出ていれば、購入希望者様に高い印象を植え付けるでしょう。

これを避けるために、売出価格や時期の調整を打診してくれるかどうかもポイントのひとつです。

媒介契約について

媒介契約について

不動産会社に仲介売却を依頼した際には、媒介契約を結ぶ必要があります。これは宅地建物取引業法で定められた決まりであり、省略はできません。

ただし、媒介契約の書類には不動産会社が行うべき業務や、成約時の具体的な仲介手数料額などが盛り込まれます。サービス内容の明記はその後のトラブル防止にも役立ちます。契約時には、必ず詳細に目を通し、不明点があれば確認しておくようにしましょう。

媒介契約の種類

媒介契約にはいくつかの種類があります。どれを選ぶかは不動産会社との相談によって決まります。以下で、それぞれの概要をご紹介しますので、参考にしてください。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
依頼できる会社数 1社のみ 1社のみ 複数社可
自己取引(※) ×
契約の有効期間 3カ月以内 3カ月以内 制限なし
報告義務 1回以上/1週間 1回以上/2週間 任意
REINSへの登録義務 契約締結より5日以内 契約締結より7日以内 任意

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※売主様が見つけてきた買主様との間で不動産売買契約を直接結ぶこと

不動産売却の強い味方!REINS(レインズ)とは?

REINSとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する「不動産流通標準情報システム」です。このデータベースには、全国の登録不動産会社のみがアクセスできます。不動産会社はリアルタイムかつ網羅的に全国の不動産情報を取得できるため、それぞれが連携して買い手探しに取り組めます。

上記の表にもあるとおり、専属専任媒介契約および専任媒介契約においては、REINSへの登録が義務化されています。これによって、全国の人に不動産情報を発信できるのです。一方、一般媒介契約は登録が任意となります。とはいえ、REINSへの登録を行う不動産会社がほとんどです。

諸経費・税金について

不動産売却は収入だけでなく、いくつかの支出が発生します。以下で、代表的な諸経費と税金についてご紹介します。

登記費用

不動産の所有権を移転するための登記費用です。なお、住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されているため、この抹消のための費用も必要です。一般的には司法書士に代行を依頼するので、その手数料も必要です。

仲介手数料

仲介売却を不動産会社に依頼し、売却が成功した際に支払う成功報酬です。金額は任意ではありますが、宅地建物取引業法で上限が定められています。以下は仲介手数料算出の簡易計算式です。

仲介手数料 = 売買価格 × 3% + 6万円

なお、仲介手数料はあくまで成功報酬となるため、売買契約が成立しない限りが発生しません。途中で販売活動を終えたとしても、請求されることはないのでご安心ください。

測量費用

土地や建物を売却する際は、境界線に関わるトラブルが起こる可能性があります。これを回避するために、事前に測量を実施して境界線を明確にします。

解体・リフォーム費用

状況に応じて、建物を解体したりリフォームを施したりする際にかかる費用です。

引っ越し・仮住まい費用

現居を売却する際は、新居への引っ越しや、次の住まいへ移る間の仮住まい確保に費用がかかります。

印紙税

売買契約を締結する際は、契約書に収入印紙を貼り付ける必要があります。税額は売買価格によって異なります。

譲渡所得税

不動産の売却額が取得額を上回った場合は、その差額が所得として見なされます。この際は、譲渡所得税が課税されます。なお、取得額が不明の場合は、売却価格の5%が取得額と見なされます。

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